Schimmelbefall – ist der Mieter schuld?

Alle Jahre wieder kommt es in der kühleren Jahreszeit in Gebäuden zur Schimmelbildung. Unsicherheit und Streitigkeiten über die Frage darüber: „Was ist die Ursache und wer ist schuld?“ sind häufig die Folge.

Problem durch falsches Lüften oder Zustand des Objekts?

In Mietobjekten kommt es häufig zu unschönen Mietstreitigkeiten, weil die Mieter oftmals die Schuld zunächst beim Objekt suchen, ohne ihr eigenes Verhalten kritisch zu hinterfragen, und auf der anderen Seite die Vermieter die Schuld häufig beim Mieter und seinem Nutzerverhalten sehen, ohne den Zustand ihres Objektes kritisch zu betrachten.

In der Folge kommt es gerne zu einem Austausch von Argumenten, ohne, dass die Ursache zuvor ausreichend ermittelt wurde. Im Extremfall sind zeitaufwendige und häufig unnötige Rechtsstreitigkeiten die Folge, welche sich mit gegenseitigem Verständnis und einer neutralen Ursachenermittlung zum Teil verhindern lassen.

In vielen Fällen werden bei Schimmelpilzbefall regelmäßig halbherzige Schimmelbeseitigungs-maßnahmen mit zum Teil gesundheitlich bedenklichen „Antischimmelmitteln“ durchgeführt, ohne überhaupt die Schadenursache(n) genauer zu kennen.

In manchen Fällen sind es einfache Verhaltensfehler (z.B. beim Heiz- und Lüftungsverhalten) die dazu führen, dass z.B. in ein und derselben Wohnung Mieter A über Jahre hinweg wohnt, ohne dass es zu Schimmelbefall kommt, dieser sich bei Mieter B jedoch schon nach kurzer Zeit einstellt.

Oftmals sind die Zusammenhänge auch komplexer. Hier spielt dann sowohl das Nutzerverhalten eine Rolle, als auch die bauliche Situation (z.B. Wärmebrücken), welche die Entstehung von Schimmelschäden begünstigt.

Auch im selbstgenutzten Eigenheim oder der Eigentumswohnung kommt es zu Schimmelschäden, bei denen sich der Eigentürmer dann die Frage stellt, ob er etwas falsch macht oder Mängel an der Bausubstanz vorliegen.

Vorsicht bei unfachmännischer Sanierung

Was letztendlich immer zu bedenken ist, Schimmelbefall kann die Gesundheit beeinflussen und gefährden und sollte fachgerecht und ursächlich beseitigt werden. Bei unfachmännischer „Pseudosanierung“ kann der Befall weiter zunehmen und sich ausbreiten. Häufig sind die regelmäßig durchgeführten „Sanierungsmaßnahmen“ nur von kurzer Dauer und spätestens nach einem Jahr tritt der Schimmelpilzbefall an gleicher oder anderer Stelle wieder auf.

Oftmals werden Schimmelschäden auch erst dann gesucht und entdeckt, wenn plötzlich ein erdkellerartiger, muffiger für einen mikrobiellen Befall (Schimmelpilze und/oder Bakterien) typischer Geruch wahrzunehmen ist – oftmals bemerkt, von Besuchern die sich nicht ständig in der Wohnung aufhalten – oder wenn gesundheitliche Beschwerden auftreten, die auf den ersten Blick nicht zu erklären sind.

Ermittlung der Schadenursache(n)

Eine elementare Voraussetzung für die Vermeidung von (regelmäßig auftretendem) Schimmelbefall ist die Ermittlung der Schadenursachen. Nur so kann man das Übel an der Wurzel packen und nachhaltig beseitigen.

Häufige Gründe für die Schimmelbildung, die einzeln oder auch in Kombination auftreten können, sind z.B.:

• Fehlerhaftes oder unzureichendes Heiz- und/oder Lüftungsverhalten.
• Bauphysikalische Mängel bzw. Schwachstellen (z.B. Wärmebrücken etc.).
• Ungünstig aufgestelltes Inventar etc. und unzureichend dimensionierte Heizkörper.
• Feuchteschäden aufgrund eines Wasserschadens oder einer Undichtheit an der Gebäudehülle.

Erst nach der Ermittlung der Schadenursache(n) durch einen Schimmelfachmann kann der Schimmelpilzbefall fachgerecht und nachhaltig beseitigt werden. Nur so können auf Dauer erneute Schäden vermieden werden.

Zur Ermittlung der Schadenursachen bedient sich der Bauexperte (Sachverständige für Schimmelbefall) spezieller Analysemethoden und Geräte. Beispielhaft sind in diesem Zusammenhang zu nennen:

• Durchführung von Feuchtigkeitsmessungen, zur Überprüfung der Bausubstanz auf Hinweise für eindringende Feuchte etc.

• Durchführung von Temperatur- und Klimamessungen zur ersten Überprüfung des vorherrschenden Raumklimas auf Auffälligkeiten bzw. zur Überprüfung der Bausubstanz auf Hinweise für verstärkte Wärmebrückeneffekte.

• Durchführung von Klimalangzeitmessungen zur Überprüfung und Dokumentation des Raumklimas (Stichwort: Heizen- und Lüften) bzw. der Wärmedämmeigenschaften.

• Durchführung einer Thermografie zur genaueren Überprüfung der baulichen Ist-Situation – z.B. aus wärmedämmtechnischer Sicht.

• Durchführung von speziellen Computersimulationen, zur jahreszeitunabhängigen Überprüfung der Bausubstanz auf bauphysikalische Schwachstellen und Mängel.

Nur so können das Heiz- und Lüftungsverhalten der Raumnutzer, als auch die Bausubstanz genauer bewertet und Fehler bzw. wärmedämmtechnische Schwachstellen oder andere bauliche bedingte Ursachen erkannt und anschließend gezielt verändert bzw. beseitigt werden.

Fazit

Die Ursachenermittlung, als auch die anschließende Ursachen- und Schimmelschadenbeseitigung, gehören in die Hände von spezialisierten Fachleuten. Nur so können regelmäßig bzw. erneut auftretende Schäden und kostspielige Fehlsanierungen verhindert und gesundheitliche Risiken minimiert werden.

Um geeignete Gegenmaßnahmen gezielt durchführen zu können, müssen jedoch zunächst die Schadenursache(n) ermittelt werden.

Eine laienhafte, meist nur das Symptom „bekämpfende“ und häufig nur kaschierende „Sanierung“ ist keine Lösung. Sie führt zu immer wiederkehrenden und zum Teil auch weiter zunehmenden Schäden und Kosten mit Risiken, auch für die Gesundheit. Somit gilt:

• Ursachen durch spezialisierten Sachverständigen ermitteln.

• Objekt- und schadenspezifisches Sanierungskonzept.

• Objekt- und schadenspezifische Beseitigung des Schimmelschadens, sowie der Schadenursachen.
• Bei falschem oder unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhalten, Durchführung einer Beratung vor Ort durch einen Experten.